Skatt på leieinntekter

Det er mange ulike regler for skatt på leieinntekter, avhengig av hvilken bolig det er. Her forklarer vi deg det du trenger å vite om skatt på leieinntekter. Du får også gode råd til hva du bør tenke på når det gjelder fradrag og føring i skattemeldingen.

Må jeg betale skatt på leieinntekter?

Det kan være penger å tjene på utleie. Omtrent 20 prosent av nordmenn leier boligen de bor fast i. I tillegg leier mange ferieboliger og til andre formål.

Om du må betale skatt på leieinntekter, avhenger av enheten du leier ut og varigheten på leieperioden. Skattereglene for utleie gjelder uansett om du bor i Norge eller i utlandet, så lenge boligen du leier ut er i Norge.

Skatt på utleie kan legges til både utleie av enhet i samme bolig som du selv bor i, sekundærbolig og fritidsbolig. Det som må vurderes, er om leieforholdet anses som kortvarig eller langvarig.

Skatt på utleie av ulike boligtyper

Siden reglene for skatt på utleie varierer, har vi laget en oversikt over skatteregler som gjelder for de ulike utleieforholdene. Nedenfor finner du en presentasjon av regler for utleie av enhet i egen bolig, sekundærbolig, fritidsbolig, korttidsutleie via AirBnB og ved utleie av flere enheter.

Skatt på leieinntekter i egen bolig

Har du selv folkeregistrert adresse på samme sted som utleieboligen, kan det være du slipper å betale skatt. Her foreligger noen krav:

Utleiedelen kan ikke overstige halvparten av boligens utleieverdi for at det skal være skattefri inntekt. Er verdien på utleiedelen større enn dette, vil du belastes med skatt på 22%. Merk deg at dette handler om verdi og ikke størrelse på boligen.

Leieforhold som varer i mindre enn 30 dager, vil alltid utløse skattepliktig inntekt, selv om enheten du leier ut, er i boligen din.

Skatt på leieinntekter av sekundærbolig

Inntektene du får av en enhet som kun har som formål å leies ut, må skattes av. Dette fordi en slik enhet vil regnes som en sekundærbolig. All inntekt fra utleie av sekundærbolig må føres korrekt inn i skattemeldingen.

Her finnes det ingen unntak til regelen, slik det gjør om du leier ut en bolig du selv bor i. Det betyr at inntekt fra utleie av sekundærbolig alltid er skattepliktig.

Det du likevel bør være bevisst på, er at du kan ilegges formuesskatt. Dette skjer hvis markedsverdien og den samlede formuen din overstiger en viss sum. Boligen må være verdt mer enn 1,7 millioner for at dette skal tre i kraft.

I 2023 ligger skattesatsen for formuesskatt på 1 prosentpoeng. Dette gjelder ved beløp for inntil 20 millioner kroner. Etter dette vil du belastes 1,1 prosent i formuesskatt.

Skatt på utleieinntekter av fritidsbolig

Mange bruker AirBnB, Finn.no og andre tjenester for å leie ut fritidsboligene sine. Her kan det være mye penger å tjene, og særlig om fritidsboligen ligger i et populært feriested.

Ved utleie av fritidsbolig kan du slippe unna å betale skatt om:

• Utleieforholdet er kort
• Årlige leieinntekter er under 10 000 kroner

Etter at du har leid ut hytta for 10 000 kroner, må du betale 22 prosent i skatt på alt du tjener på utleie.

Skatt på utleieinntekter via AirBnB

Korttidsutleie via AirBnB har de siste årene blitt svært populært. Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at det ble bestilt over 4,5 millioner overnattinger i Norge i 2022, og at tallet har økt med 64 prosent fra året før. I denne statistikken innlemmes også andre tjenester enn AirBnB som tilbyr mye av det samme.

Leieforhold via AirBnB er sjelden langvarige. All utleie som er under 30 dager, regnes som kortvarige leieforhold, og inntekter opptil 10 000 kroner er skattefrie. 85% av all overstigende inntekt må skattes av.

Alle inntekter skal skattes av. Om leieboer betaler ekstra for å bruke sengetøy eller for vask av boligen etter bruk, skal dette også innlemmes i den totale skattepliktige summen.

Skatt ved utleie av flere enheter

Eier du flere enheter, kan det være du rammes av andre skatteregler. Overstiger utleiepraksisen din fem enheter, vil leieinntekten regnes som «næringsinntekt». Det vil si at skattesatsen øker og kan være over så høy som over 50% av inntekten.

Hyppighet i utleie gjennom AirBnB og andre slike tjenester kan også føre til at inntekten blir regnet som næringsinntekt.

Fradrag på utleie

Når det gjelder fradrag på utleie, er det ulike regler du må forholde deg til. Eier du en bolig som du leier ut, kan du ha rett på fradrag på skatten.

Har du kostnader knyttet til vedlikehold av utleieboligen, kan disse føres som fradrag i skattemeldingen. Dette gjør at den totale skattekostnaden reduseres.

Merk deg at du ikke får fradrag for vedlikehold av bolig som leies ut via AirBnB eller tilsvarende korttidsutleie.

Tips: Se artikkelen vår om skattefradrag på gjeldsrenter her.

Dette kan du få fradrag for

• Du kan få fradrag på skatten for vedlikehold som regnes som nødvendig, og som ikke vil heve standarden på boligen. Det betyr at du ikke kan skrive av kostnader som bedrer standarden.
• Vedlikehold som ivaretar samme standard som tidligere, kan eksempelvis være nødvendige reparasjoner, maling, renovering av gulv/vegger/vinduer, skifte av rørsystem, varmtvannsbereder, skifte av baderomsinnredning eller kjøkkeninnredning.
• Kommunale avgifter, felleskostnader, innboforsikring og eventuell eiendomsskatt kan også føres opp på skattemeldingen.
• Innkjøp av møbler til utleiebolig kan føres opp som fradrag, hvis de ikke overstiger en verdi på 15 000 kroner. Slitasje på møbler kan også gi fradrag.
• Alle kostnader knyttet til administrasjon, som annonsering og regnskap, kan trekkes fra.

Dette får du ikke fradrag for

• Oppgraderinger og endringer som hever standarden på boligen, vil anses som påkostninger og ikke være fradragsberettiget.
• Dette kan for eksempel være bygging av nye vegger, maling av hus for første gang, oppgraderinger på elektrisk anlegg, peisinnsats/ovn og oppgradering av tomt.

Les mer om fradrag hos Skatteetaten.no.

Gode råd

• Sett deg inn i reglene: For at du skal unngå å komme på kant med skattemyndighetene, og måtte betale flere avgifter, er det viktig at du setter deg inn i skattereglene og følger disse.
• Dokumenter leieforholdet: Det vil alltid være smart å holde god oversikt over leieforholdet. En tydelig leieavtale bør ordnes, og du bør ha en detaljert beskrivelse av boligen som leies ut. Slik dokumentasjon kan komme godt med om Skatteetaten etterspør mer informasjon.
• Fyll ut skattemeldingen korrekt: Husk at det er du som utleier som har ansvaret for at alle opplysninger blir korrekt ført inn i skattemeldingen. Har du leid ut via AirBnB, trenger du ikke å tenke på å legge inn opplysninger selv. Opplysningene blir i slike tilfeller forhåndsutfylt automatisk. Du må likevel sjekke at alt stemmer.
• Fyll inn fradrag: Husk å fylle inn alle fradrag. Dette kan øke avkastningen på utleieforholdet.

Oppsummering

1. Utleieinntekter kan være skattepliktig. Dette avhenger av både varighet på leieforholdet og type bolig som leies ut.  Bor du i samme bolig som enheten du leier ut, kan du slippe å betale skatt. Dette fordrer at enheten du selv bor i, har høyere verdi enn utleieenheten.
2. Netto overskudd på utleie skal beskattes med 22 prosent. Dette regnes som inntekt. Hyppig korttidsutleie kan regnes som næringsinntekt, og da vil skattesatsen øke betraktelig.
3. Er leieinntektene dine under 20 000 kroner i året, slipper du unna uten skatt. Om leieforholdet varer i mindre enn 30 dager, må du skatte av inntekten etter de første 10 000 kronene.
4. Du kan få fradrag for vedlikehold på utleieboligen. Vedlikeholdet må være nødvendig og ikke heve boligens standard. Det er viktig at du setter deg inn i reglene for skatt på utleie, og at alle opplysninger føres korrekt i skattemeldingen.