Her forklarer vi hva et topplån er, og i hvilke tilfeller det er aktuelt å søke om det. Vi viser også hvilke positive og negative sider du bør være oppmerksom på ved et topplån.
Topplån kommer på toppen
Som navnet tilsier, så er topplån betegnelsen for et lån du kan søke om på toppen av et lån du allerede har. Det dreier seg da om boliglån.
Bakgrunnen for denne inndelingen er av både bankene og myndighetene gjør vurderinger av risikoen ved å låne ut penger til låntakere etter hvor stor del av boligens verdi det søkes om lån til.
Det vil si hvor stor belåningsgrad boligen har. Hvis man låner hele summen som en bolig er verdt vil det tilsvare 100 % belåningsgrad.
Tradisjonelt har et topplån være betegnelsen for boliglån som er over 75 % av boligens verdi. I slike tilfeller har bankene gjerne delt boliglånet i to.
Kunden har da fått et lån for inntil 75 % av boligens verdi, og så et annet lån med en noe høyere rente for lånebeløpet som overstiger 75 % av boligens verdi. Det er den delen som da kalles topplån.
Oversikt over topplån
Bank/Långiver Beløp År Eff.rente Mnd kostnad Totalkostnad (NOK)
Nordea Bank ABP 2 000 000 25 6,41 13 150 3 945 210
DNB Bank ASA 2 000 000 25 6,30 13 100 3 930 000
Sbanken 2 000 000 25 6,15 13 000 3 900 000
SpareBank 1 2 000 000 25 6,50 13 250 3 975 000
Handelsbanken 2 000 000 25 6,20 13 050 3 915 000
Danske Bank 2 000 000 25 6,10 13 000 3 900 000
Bulder Bank 2 000 000 25 6,00 12 950 3 885 000
Landkreditt Bank 2 000 000 25 6,25 13 100 3 930 000
KLP Banken 2 000 000 25 6,35 13 150 3 945 000
Storebrand Bank ASA 2 000 000 25 6,40 13 200 3 960 000
BN Bank 2 000 000 25 6,45 13 250 3 975 000
Sparebanken Vest 2 000 000 25 6,55 13 300 3 990 000
Sparebanken Sør 2 000 000 25 6,60 13 350 4 005 000
Sparebanken Møre 2 000 000 25 6,50 13 250 3 975 000
SpareBank 1 SMN 2 000 000 25 6,55 13 300 3 990 000
Høyere rente på topplån
En låntaker kan søke om topplån dersom lånegraden er høyere enn 75 % av den totale verdien av boligen. Imidlertid vil da det topplånet kunne bli noe dyrere enn det ordinære boliglånet.
Årsaken til at boliglån har blitt delt opp på denne måten er at bankene anser lån som overstiger 75 % av boligens verdi for å ha høyere risiko enn resten av lånet. Og siden rentenivået speiler den risikoen banken tar, vil slike lån medføre høyere rente.
Egenandel på toppen
Vanligvis stilles det et krav om at en låntaker har minimum 15 % egenkapital ved kjøp av en bolig. Det vil si at man låner opptil 85 % av boligens totale verdi. Resten må man skaffe selv, fra sparte penger eller på andre måter.
Det er også nedfelt en bestemmelse om egenkapital i Boliglånsforskriften. Der står det at banker kun har anledning til å låne ut tilsvarende 85 % av verdien på den faste eiendommen.
Lån til bolig har også andre reguleringer, som for eksempel at man ikke bør låne mer enn fem ganger egen inntekt. Da teller all gjeld med, også kredittkortgjeld og eventuelle forbrukslån.
Du kan lese mer om Boliglånsforskriften på Regjeringens nettsider.
Topplån ved siden av egenkapital
Det kan være vanskelig for svært mange å skaffe egenkapital, og ikke minst egenkapital for alt over 75 % av boligens verdi. Da kan det i mange tilfeller være et topplån som gjør boligkjøpet mulig.
Selv om man da ikke kan låne tilsvarende hele verdien av boligen, så kan man i alle fall låne opptil 85 %.
Ett eller to boliglån
Dersom boliglånet deles opp i et vanlig lån og et topplån sitter man altså med to boliglån samtidig, med ulike renter.
Dette var imidlertid mer vanlig tidligere. Nå skjer det oftere at banken setter disse to lånene sammen, og kommer frem til en rente som de mener dekker inn sin risiko for hele lånet. På den måten kan kunden unngå et relativt dyrt topplån.
Imidlertid vil renten fortsatt gjenspeile risikoen det er med høy belåning, og vil kunne være noe høyere enn om boligen ikke var så høyt belånt.
Må ikke være dyrere
Det er ikke slik at alle alltid får dyrere topplån dersom man låner mer enn 75 % av boligens verdi. Det gjøres alltid individuelle vurderinger av lånesøknader.
Derfor blir renten satt ut i fra bankens risikovurdering av hver enkelt kunde, basert på kredittscore, eksisterende gjeld, betalingshistorikk og andre faktorer.
Topplån er sjeldnere hos unge
Dersom man er en ung boligkjøper, under 34 år, er det relativt vanlig at banken tilbyr boliglån med samme rentenivå for hele boliglånet. Det vil si at de kan få samme rente for hele lånet på inntil 85 % av boligens verdi. Mange banker tilbyr også lån med lav rente for de under 34 år. Det kan du lese mer om på blant annet nettsidene til Sparebank1.
Det finnes også banker som tilbyr en type topplån til unge under 34 år, også for lån som overstiger 85 % av boligverdien. Slike lån kan gi unge uten 15 % egenkapital en mulighet til å komme inn på boligmarkedet. Imidlertid stilles det strenge krav til økonomi og betalingsevne ved slike lån.
I tillegg kan det kreves ulike former for tilleggssikkerhet. Det kan være i form av kausjonist, eller sikkerhet i annen eiendom enn boligen, i tillegg til boligen.
Ulike kostnader ved topplån
Rentekostnadene ved topplån varierer fra bank til bank. Det varierer også en god del hvor mye de krever betalt i form av ulike gebyrer. Derfor er det viktig å se på den effektive rentekostnaden hvis man skal sammenligne ulike rentetilbud.
Generelt kan man si at topplån er dyrere enn andre boliglån. Likevel er det viktig å være klar over at renten kan variere mye fra bank til bank.
Hent inn mange tilbud på topplån
Siden kostnadene og rentenivået på topplån varierer mye lønner det seg å innhente mange tilbud dersom man skal søke om et topplån. På våre nettsider kan man enkelt søke i mange banker samtidig for å finne beste alternativ.
Når man sammenligner lån er det viktig å finne den effektive renten. Den inkluderer alle kostnadene, som etableringsgebyr og eventuelle gebyrer for betaling av termininnbetalinger.
De nominelle rentene, som ofte er oppgitt, inkluderer ikke disse kostnadene. Dermed gir ikke de et fullstendig bilde av ulikhetene på lånetilbudene.
Bruk vår lånekalkulator for forbrukslån som raskt viser hva et lån vil koste i måneden, og hva den totale kostnaden på et lån er.
Hvem tilbyr topplån?
Selv om banker ofte ikke bruker begrepet topplån lenger, så er det mange som tilbyr finansiering av bolig over 75 % av boligens verdi. Noen av bankene man kan søke om slik finansiering hos er:
- Nordea
- Sparebank1
- DNB
- Danske Bank
- Sparebanker
Lønner det seg med topplån?
Det å dele opp lånet i to, med ett topplån, vil ikke lønne seg for alle kunder. Ofte kan det være bedre å samle hele lånet i ett.
Generelt anbefales det å samle lån, uansett type, fordi man gjerne oppnår best rente på den måten. Imidlertid vil det alltid variere fra kunde til kunde, siden renten fastsettes individuelt. I tillegg kan det hende at man er nødt til å gjøre det, for å klare å kjøpe bolig.
Bytte inn gamle topplån
Dersom man har et boliglån som er delt inn i et vanlig lån og et topplån så vil det for mange kunne lønne seg å refinansiere det, og få ett, samlet boliglån.
Det er flere grunner til at det i slike tilfeller vil kunne lønne seg å refinansiere topplånet. En grunn er at hvis man har hatt et lån en stund så har antagelig verdien på boligen steget. Med en høyere verdi på boligen kan man oppnå bedre rente.
Hvis man har hatt et topplån en stund, kan det derfor være lurt å snakke med banken sin om å refinansiere. Samtidig bør man sjekke hos andre banker, og finne ut hva man kan få i rente der.
Selv om en bank har vært et bra alternativ tidligere, så kan det godt hende at det er en annen bank som passer best nå.
Det var mer vanlig å dele opp boliglånet i to, og gi et topplån, tidligere. Imidlertid er det fortsatt mulig å søke om det. Det er særlig hvis man i utgangspunktet ikke får låne et tilstrekkelig beløp til å kjøpe en bolig at det kan være aktuelt.
Førstegangskjøper av bolig – video fra Sparebank 1
Når er topplån et bra alternativ?
Dersom man ikke har egenkapital ved boligkjøp kan et topplån være et godt alternativ. Da kan det utgjøre forskjellen som skal til for å klare å oppfylle boligdrømmen.
Boligmarkedet i dag kan være vanskelig for mange å komme inn på. Selv om man har fast jobb, og har hatt det i flere år, så kan det være krevende å stille nok egenkapital. Det er fordi prisnivået for boliger mange steder er svært høyt. Særlig de siste årene har boligprisen steget kraftig i Norge. Det gjelder ikke bare i Oslo og de største byene, men også mange andre steder.
Les også: Vår side om beste forbrukslån.
Det har blant annet ført til at mange har måttet få økonomisk hjelp fra foreldre for å klare å kjøpe sin første bolig. Foreldre som har nedbetalt sin egen bolig kan dessuten hjelpe til ved å være kausjonister eller medlåntakere. På den måten stiller de sin bolig som sikkerhet, i tillegg til boligen som skal kjøpes
Imidlertid er det slett ikke alle som har anledning til å få slik hjelp. Da er man avhengig av å både ta opp lån, og sikre egenkapital, på egenhånd.
Vurderinger før du søker topplån
Det er imidlertid viktig å da være nøye på å regne ut hva man har råd til å betale i samlede lånekostnader hver måned, for både boliglånet og topplånet. På nettsidene til Finansportalen kan du lese mer om hvilke vurderinge du bør gjøre før du søker om et langvarig lån.
Det er også lurt å følge med over tid, på når det er mulig å refinansiere og samle hele boliggjelden i ett lån.
Avdragsfrihet
Hvorvidt man kan søke om avdragsfrihet på lån varierer en god del. Imidlertid vil de fleste bankene gi mulighet til å søke om noen måneders avdragsfrihet på ordinære boliglån.
Det er imidlertid ikke vanlig å kunne søke om avdragsfrihet på topplån.
Betal topplånet først
Dette er en av grunnene til at det er fornuftig å kvitte seg med topplånet først.
Siden topplånet er den delen av boliglånet med høyest rente lønner det seg å betale ned det først.
Dersom du får ekstra inntekter en periode bør det da gå til å betale ned topplånet. Når du eventuelt søker om refinansiering vil det kunne bidra positivt på kredittscoren din. Ved en slik ny vurdering av en lånesøknad vil betalingsevnen din være en av faktorene som påvirker renten du blir tilbudt. At du da har klart å betale relativt raskt ned vil bidra positivt.
Senke belåningsgraden
Behovet for topplån vil vanligvis avta. Det er fordi belåningsgraden på boligen går nedover ettersom du betaler ned på lånet. Hvor raskt behovet for topplån forsvinner avhenger derfor av hvor raskt du klarer å betale ned på lånet i starten.
Dette er et insentiv til å budsjettere med å betale så mye som mulig på boliglånet de første par årene man har det.
I tillegg vil som regel boligmarkedet i seg selv bidra til at belåningsgraden går ned. Det gjelder så lenge boligmarkedet stiger. Når boligen din stiger i verdi, vil lånet utgjøre en tilsvarende mindre prosentandel av verdien.
Dette er en hovedgrunn til at det er lurt å refinansiere boliglånet med jevne mellomrom. Mange eksperter mener man bør gjøre det om lag annethvert år.
Oppsummert
- Et topplån er et lånebeløp som overstiger 75 % av boligens verdi.
- Det er ikke like vanlig å søke om topplån nå som det var for noen år siden.
- For mange vil det lønne seg å samle hele boliglånet i ett lån. Det kan imidlertid være nyttig med topplån for boligkjøpere som trenger hjelp til å finansiere hele boligkjøpet, også ut over 75 % av verdien på boligen.
